Bagaimana Memajukan Lot Banglo Tanah Rezab Melayu ?
Perumahan Lot Banglo (Tanah Rezab Melayu) adalah pembangunan hartanah Melayu yang paling popular sekarang di mana pada masa ini .
Ramai Pemaju-Pemaju hartanah Melayu bermula dari konsep sebegini.
Amat sesuai bagi sesiapa yang mempunyai tanah seluas 1 ekar hingga 3 ekar memulakan
perniagaan sebagai Usahawan Pemaju Hartanah.
Berikut adalah tips dan serba-sedikit panduan bagaimana memulakannya:-
1. Langkah pertama adalah menetapkan lokasi kawasan pembangunan yang hendak anda
majukan. Beberapa kawasan ini perlu anda fikirkan seperti di:-
a. Kawasan Gombak berhampiran dengan Universiti Islam Antarabangsa dan sekitarnya.
b. Kawasan Paya Jaras, Sg Buloh dan Kuang
c. Bangi dan berhampiran dengan Putrajaya
Untuk projek pertama anda, anda harus melaksanakannya di kawasan yang permintaannya
banyak bagi mendorong anda menjayakan projek-projek seterusnya. Banyak kawasan lain tetapi
daripada kajian rambang penulis, ianya tidak sebanyak permintaan di 3 kawasan yang tersebut di
atas.
Walau bagaimanapun, ianya adalah pilihan anda. Perancangan lokasi kawasan yang baik adalah
perkara yang paling bijak perlu anda buat bagi mengelakkan anda tersepit dengan aliran
kewangan apabila suatu hari nanti anda ada banyak stok geran tetapi tidak dapat ditunaikan
denga wang ringgit!
Sekiranya anda telah mempunyai tanah sendiri samada warisan pusaka atau yang telah anda beli
(samada pinjaman bank atau tidak), anda boleh terus melantik Jurukur Tanah Berlesen untuk
melaksanakan kerja-kerja ukur sempadan, dan permohonan tukar syarat (sekiranya tanah anda
masih ada syarat nyata iaitu pertanian atau lain-lain selain bangunan perumahan atau
perumahan).
Anda juga boleh terus melantik Perunding Perancang Bandar bagi kerja-kerja awal ini dan mereka
akan membuat pelan perancangan (lay-out) mengikut keputusan anda atau anda boleh minta
pandangan mereka untuk perancangan pembangunan yang terbaik. Tipss seperti ini boleh
membantu anda menyelamatkan kos pembangunan’;-
- Pembangunan kurang dari 10 ekar di tanah Rezab Melayu boleh minta pengecualian
penyediaan rumah kos rendah.
- Bagi sesebuah permohonan yang diproses sekiranya kurang dari 30 unit boleh mohon
pengecualian pembinaan Sewerage Treatment Plant (Tangki Najis Mekanikal) sebaliknya boleh
cadangkan tangki najis individu. Kos STP amat mahal!
-Mohon untuk dapatkan pengecualian dari membina TNB Sub-station dan Tangki Air sebaliknya
mohon sambungan terus dari pembangunan yang berdekatan (sekiranya ada). Dan lain-lain tips
boleh anda dapatkan dari Perunding Perancang Bandar.
Jangan lupa! Sebelum confirmkan lay-out, buat Kajian Kos terlebih dahulu. Inilah bahagian yang
paling penting dan semuanya terserah pada anda untuk membuat keputusan.
2. Langkah kedua setelah Perancang Bandar dan Jurukur Tanah menyiapkan kerja
masing-masing, anda bolehlah meminta Perancang Bandar membuat permohonan rasmi
kepada Pihak Berkuasa Tempatan atau Pihak Berkuasa yang terbabit. Terdapat beberapa
bayaran permohonan dan cagaran akan terlibat selain-dari kos upah kpd Jurukur Tanah dan
Perancang Bandar.
Tempoh bagi pemerosesan untuk kelulusan atau ditolak biasanya memakan masa antara 3
bulan hingga setahun, bergantung kepada kecekapan Perancang Bandar anda membuat
‘follow-up’ dengan semua Jabatan-Jabatan yang berkaitan dengan teknikal seperti JKR, Jabatan
Pembetungan, TNB, Jabatan Bekalan Air, Pejabat Tanah, Jabatan Perparitan dan Saliran, Bomba,
Telekom dan Jabatan Dalaman Pihak Berkuasa Tempatan seperti Kejuruteraan.
Bincanglah dengan Perancang Bandar dan minta mereka buat sedikit ‘marketing approch’ dan
biasanya untuk kerja-kerja ini mereka perlukan bayaran tambahan, sebab ini bukan skop
professional mereka!
3. Setelah mendapat kelulusan perancangan, Jurukur akan membuat permohonan pelan
sempadan dan mendapatkan hakmilik individu. Terdapat bayaran-bayaran yang perlu anda
jelaskan bagi proses ini.
Anda juga boleh membuat kerja-kerja pemasaran setelah kelulusan perancangan diperolehi.
Anda sepatutnya memohon Lesen Pemaju Perumahan dan Permit Periklanan tetapi kaedah ini
boleh diabaikan kerana penjualan lot-lot bango tidak terikat dengan Akta Pemaju Perumahan.
Lain-lain jenis pembangunan hartanah yang tidak terikat dengan Akta Pemaju ini adalah
pembangunan lot-lot industri, bangunan kedai/industri . Pastikan anda menjual lot dengan
mendapatkan peguam bagi membuat Perjanjian Jual-Beli Lot antara anda dan pembeli! Bagi
perjanjian membina rumah, anda boleh meminta peguam anda membuat Perjanjian Pembinaan.
Sebolehnya anda daftar perniagaan (ROC) bagi syarikat pembinaan anda agar ianya sebuah entiti
perniagaan yang berbeza bagi mengelakkan ‘conflict of interest’.
Nasihat saya kepada Usahawan-Usahawan Pemaju agar fokas kepada menjual tapak lot
daripada bekerja keras menjadi pembina rumah (kontraktor). Anda boleh lantik beberapa
kontraktor (boleh buat secara konsep tender) dan bincanglah bagaimana anda mahu
memaksimakan keuntungan anda tanpa anda ragu-ragu menamatkan kontrak sekiranya
kerja-kerja mereka tidak sempurna.
Anda juga bolehlah melantik arkitek bagi membuat beberapa design atau menawarkan kepada
pembeli design yang berbeza bagi setiap lot.
4. Selepas ini anda bolehlah melantik Jurutera C&S untuk membuat pelan cadangan
kerjatanah, tapak dan perparitan dan setelah mendapat kelulusan, anda bolehlan melantik
kontraktor atau secara individu membuat pembersihan tapak, kerjatanah dan penyediaan tapak
serta kerja-kerja memasang paip air, kabel letrik, telepon dll yang berkaitan.
Apabila kerja-kerja penyediaan tapak sudah selesai, dan setelah pelan-pelan bangunan telah
diluluskan barulah pihak pembeli boleh mengarahkan kontraktor binaan memasuki tapak untuk
memulakan kerja-kerja pembinaan rumah.
5. Kewangan adalah nadi anda ketika ini. Kekurangan tunai akan membuatkan projek ini
tergendala atau lewat. Bakal-bakal pembeli akan merasa lebih yakin sekiranya anda telah
memulakan kerjatanah. Penjualan menjanakan tunai tetapi kebanyakkan pembeli hanya akan
membayar tidak kurang dari 10% sahaja dari harga belian. Sekiranya anda tidak ada modal yang
mencukupi, anda terpaksa `out-sourcing’ dari bank atau mana-mana pihak kewangan.
Adalah dinasihatkan agar anda menanti sehingga dapat menjual sekurang-kuangnya 60% lot
/rumah barulah anda memulakan kerja-kerja penyediaan tapak kerana dikuatiri anda kekeringan
mudah-tunai.
Apa yang perlu anda buat dahulu adalah lantik Jurunilai bagi menilai tanah anda untuk tujuan
membuat pinjaman bank. Semak dahulu dengan bank atau siasat sendiri samada Jurunilai
tersebut adalah panel bagi bank tersebut atau pun tidak. Sekiranya Jurunilai itu bukan panel,
ianya agak rumit dan memakan lebih masa sedikit untuk pemerosesan.
Sekiranya anda ada pinjaman semasa bagi membeli tanah ini, pastikan anda gunakan bayaran
booking untuk selesaikan dahulu, tetapi sekiranya tidak; anda juga boleh memohon dari bank
yang sama bagi memasukkan pinjaman terdahulu.
Sekian saja untuk kali ini, sekiranya ada lagi pertanyaan sila email saya
admin@hartanahmelayu.com
Loading ...